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[专家解答] 授权代理租房须知

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发表于 2020-6-15 04:38:19 | 显示全部楼层 |阅读模式




  “安居乐业”是自古以来人们对生活的期望,其中“居”即房子,排在了首位。西班牙是一个气候宜人,物产丰富的地方,房价平廉且性价比极高,这几年就有很多国内投资者在西班牙买房投资,既可以出租房产获取租金,又有利于在欧洲做生意,也是度假旅游的绝佳选择。
  但是由于语言障碍,特别是国内的投资者们不常住西班牙,授权西班牙当地人士或机构进行物业代理便成了普遍的选择。那如何监控这方面的操作,如果有出现问题该如何处理呢?今天启盟律师事务所就和大家讲解下关于物业代理方面应该注意的事项。
  首先,选择物业代理应该找正式的有信誉的专业机构,如房产物业机构和律师事务所。其次,签订代理合同要明确代理权限和责任,特别是收取租金方面,最好直接汇入业主本人银行账户,不要通过第三方转账。第三务必要定期清算账目,检查支出费用凭证,避免被盗用租金造成损失。然后还要提醒大家的是,如有房子出租并且收取租金,不管业主是不是居住在西班牙,都有义务上缴房租税。
  以我们启盟律师事务所曾接手的案子为例,案例1:林女士(化名)在巴塞罗那拥有多处房产,但是她常住在中国,于是经朋友介绍授权与一巴塞罗那当地人士胡安先生(化名)代理她在巴塞罗那的物业,即代理房子的出租事宜。胡安先生得到授权后收取租客的租金存入自己的银行账户,然后把租金金额减去房子的支出费用以及他本人的代理费用后的钱款存入林女士的银行账户。但是,每次的房子支出费用的发票金额都和其实际支付的金额不符,所以林女士最后收到的钱总是很少。于是林女士找到了启盟律师事务所,希望我们能帮助她解决问题,取消她对胡安的物业代理授权并向胡安追讨没有如实向她支付的那部分所缺的金额款项。


  我们接手案子后首先通过公证处取消了对胡安的授权,通知了胡安和银行方面取消授权的事。然后给胡安发了多次律师函挂号信,接着向法院以不正当管理罪对胡安提起了刑事诉讼。
  西班牙《刑法法典》第252条规定,不正当管理罪,将受到第249条刑法的处罚。或者如果滥用法律赋予的,当局委托的或通过授权获得的管理他人财产的权力,造成对所管理的财产的损害,将受到第250条刑法的处罚。


  以下行为将构成不正当管理罪:
  1.        犯罪主体必须是事实管理者或有管理权力者,或拥有命令管理他人的权力。
  2.        要有存在不正当管理操作的情况。这种罪行属于滥用权力,就是说,只要是滥用权力就构成此罪,并不一定是有非法行为才会被定为此罪,因为滥用权力和非法行为是不一样的。
  3.        犯罪后果有造成了一个可评估的损失。
  4.        最后,这起犯罪行为的目的和结果必须是给犯罪主体或第三方带来利益。
  在胡安的案子被展开审理后,胡安试图证明所有支出费用的合理性,这是他本来早就应该做的事,而不应该在被起诉后被要求才去做。经过我们启盟律师事务所的审核证明他确实在没有经过业主的同意下私自挪用了房租用在了和房子无关的其他地方,而且金额相当高,为此我们向法院提出对胡安的判刑要求,最后获得胜诉。法院判决胡安管理不当罪成立,判处他3年的监禁,目前法院扣押了他的财产来收回那些被他侵用的钱款。
  案例2:陈女士(化名)买了两套房子,授权给卡洛斯先生(化名)代理租房。这位卡洛斯先生每月收取租金后就存入自己的银行账户,却没有把租金转账给陈女士。另外房租押金也没有按照规定存放在加泰罗尼亚土地研究所(INCASOL),而是自己拿了,也没有替陈女士向税务局缴付房租税。


  由于卡洛斯的这些不正当操作陈女士遭到了税务局的罚款,尽管她从来都没有收取过租金,作为业主她还是被罚款了。最后陈女士也找到了我们启盟律师事务所寻求帮助。
  综上所述,我们提醒大家,务必谨慎授权代理物业。买房是很好的投资方式。特别是在西班牙一些大城市比如巴塞罗那、马德里等地区租房供不应求,租金年年上涨,租金回报率很高。正是因为如此,授权一个可靠的物业代理机构也就非常重要,不仅让您的投资避免风险,还让您获得可观的资金回报。如果您有需要,启盟律师事务所是一家综合性专业法律机构,提供全方面的法务、税务和房产投资服务,一定能帮助您,让您实现真正的安居乐业。
  扫码关注启盟律师事务所微信公众号,实时了解更多疫情期间的政府最新措施。

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