时评：有钱就买房吧 连西班牙央行也认为回报好

欧浪时评3月6日马德里（柳传毅） 西班牙经济媒体认为，当前住房价格继续呈诱惑之际，置业投资是一个“非常有回报保障的投资”，因投资的回报率可达8%甚至更高。

这里的回报率，也即假定一套以10万欧元买来的住房，若投放在租赁市场，可以近500欧元出租，年度回报为5%，再加上住房升值的潜在收益可达2%-3%，所以，置业再投放到租赁是非常可靠的投资。这或者不无道理，因西班牙经济在改善，带动租赁市场的兴旺，拓展报表示，目前西班牙租赁市场上，全国平均回报率为4.4%，诸如马德里巴塞罗那大都会一些黄金地段则接近20%，远远高于全国平均水平。

依据西班牙央行的回报率报告称，截至去年第三季，西班牙房市的回报率达8.4%，其中，租赁为4.4%，4%则为物业增值发生的潜在收益。这是媒体喊出“住房置业正成非常保险的下注”的原因。

这就涉及一个百万人都在问的问题：置业买房然后投放到租赁市场里是否很合算？

多数的专家会回答“是”，而且疑问越来越少。尤其是大都会的租赁回报让人大流口水，例如，一套70平米左右的住房，在马德里都市的平均租金为780欧元，在巴塞罗那为840欧元。

住房价格最新情况：北部最贵，中南城市最便宜

依据西班牙房市门户网www.pisos.com的统计，2月份，西班牙二手房的均价为1540欧元/平米，比1月份低0.2%，去年同月则是1548欧元。不过，另一著名门户网 idealista.com的统计则为1497欧元，与上月环比为下降0.7%。

以2月为计，平均房价最高的大区有：巴斯克2605欧元，巴里亚群岛2248欧元，马德里2038欧元。最便宜的有：Castilla-La Mancha大区898欧元，Extremadura大区1094欧元，Murcia 大区1177欧元。以上为pisos.com资料。idealista.com的统计同样认为巴斯克全国最贵，为2480欧元，其次马德里大区2334欧元，巴里亚群岛2019欧元；最低的有Castilla La Mancha 大区898欧元，Extremadura 大区922欧元，Murcia为1002欧元。

但以都市而言，一些大中城市的房价则远要高，差距达3000欧元/平米，例如北部城市San Sebastián达3946欧元，马德里都市2915欧元，而巴塞罗那更高达4093欧元，而中南部以及东南部一些城市，则不达1000欧元。在价格最高和最低上，两大门户网的调查统计结果并无太大差异。一线都市价格在显著上升，中南部、东南部中小城市的价格则继续诱人。

买新房、二手房都要交哪些税？

购买新房的主要税项为增值说IVA，税点为10%，而那些属某种社会保障式的住房则为4%。购买二手房则无增值税，但须缴纳物业转让税（Impuesto de Transmisiones Patrimoniales-简称ITP）。这一税项的征收被下放给地方大区，也因此，每个大区应用不同的税率，大约在6%-11%之间。2017年，Castilla-La Mancha大区将物业转让税从8%提高到9%，是今年里目前唯一一个调高了此类税项的大区。

这些税率百分点，均是从地契注明的售价里取值，这就涉及到可能有人为少缴税而隐瞒真实交易，如，一套官方估值达10万欧元的住房，在地契里却以5万售出，若税务局确定这笔物业交易价低于官方的地籍估值价，剩余5万会被追税，因价位过低，或涉嫌背后或有黑账交易。

这也是过去几年里，有人以非常低的价格买来一套住房，被税务局追税的原因。

买房并还有法律文件税（Impuesto de Actos Jurídicos Documentados –简称AJD），这一税项也是各个大区不同，介于0.5%-1.5%之间。

必须注意“收益税”，这个立法正在修改

在一套物业交易里，还涉及一个“城市土地价值增值税”（（Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana），一般被民间称为“物业收益税”（Plusvalía），而因为是由城市政府征收，又被称为“城市收益税”（Plusvalía Municipal）。这个税项，是在一套物业易手时征收，指一套物业因时间而可产生增值（如住房每年增值），卖主因此有增值收益。

收益税在西班牙各个城市的税点不一，一般在3%以上，但最高不能超过30%。这些收益必须收税，因此，这个收益税一般由卖家付出，但也有情形是，卖家要求买家也付出一些。

不过，因危机后，许多人基本是大亏本买房，所以实际上卖方并无收益，也因此，西班牙正在修改收益税的计算方法。

关于这一修改，可阅读本报此前的报道《卖房细读：西班牙将更正物业收益税》（http://eulam.com/2017/02/17/45058/），《亏本卖房的人有可能被退回大笔收益税》（http://eulam.com/2017/02/25/47719/）。